【2026年版】神戸市灘区福住通の土地価格相場｜坪単価・売却価格を徹底解説

神戸市灘区福住通で土地の売却や購入を検討している方にとって、「現在の土地価格はいくらなのか」「坪単価はどれくらいなのか」は最も気になるポイントではないでしょうか。

福住通は阪急神戸線「王子公園駅」やJR神戸線「摩耶駅」が利用しやすく、交通利便性と住環境のバランスが良い人気エリアです。そのため、近年は住宅需要の高まりに伴い、土地価格にも注目が集まっています。公示地価や周辺の取引事例を確認すると、エリアによって価格に差があるものの、安定した需要が続いています。

この記事では、2026年時点の福住通の土地価格相場や坪単価、価格推移をはじめ、土地価格に影響を与える要因や売却時のポイントまで、不動産のプロが分かりやすく解説します。土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

1.福住通の土地価格相場【2026年最新版】

1-1.福住通の平均坪単価

1-2.公示地価と実際の売却価格の違い

1-3. 福住通の土地価格推移

2.福住通の土地価格が高い理由

福住通は、阪急神戸線「王子公園駅」やJR神戸線「摩耶駅」へのアクセスが良く、住宅地として人気の高いエリアです。そのため、土地価格は灘区内でも比較的安定して推移しており、近年は地価全体の上昇傾向を背景に、売却価格も堅調に推移しています。神戸市灘区全体の公示地価も2026年は前年より約5％上昇しており、福住通エリアにもその影響が見られます

1-1. 駅へのアクセスが良い

1-2. 教育・生活環境が充実している

1-3. 灘区内でも人気の住宅地

2. 福住通の土地価格を丁目別に比較

2-1.福住通1丁目

福住通1丁目は、阪急神戸線「王子公園駅」と「六甲駅」の中間に位置する落ち着いた住宅街です。篠原公園やグルメシティ灘店が徒歩圏内にあり、生活利便性と住環境のバランスが良いことから、ファミリー層を中心に人気のあるエリアとなっています。

福住通1丁目周辺の参考坪単価は約95万円/坪とされており、神戸市灘区内でも比較的需要の高い住宅地です。ただし、この価格は公示地価などを基に算出した参考値であり、実際の売買価格は土地の面積や形状、接道条件、前面道路の幅員などによって変動します。

また、阪急「王子公園駅」まで徒歩約10分以内という交通利便性に加え、摩耶小学校・上野中学校区に位置することから、子育て世帯からの需要も安定しています。駅に近い物件や整形地では坪単価が100万円を超えるケースもある一方、道路条件や土地形状によっては相場より低い価格で取引されることもあります。

土地の売却を検討する際は、周辺の成約事例だけでなく、現在の市場動向や買主ニーズを踏まえた査定を行うことが、高値売却へのポイントです。

2-2.福住通2丁目

福住通2丁目は、阪急神戸線の北側に位置する閑静な住宅街で、交通アクセスと生活利便性を兼ね備えた人気エリアです。周辺には坂バスが運行する幹線道路があり、阪急「王子公園駅」やJR「摩耶駅」へアクセスしやすいことから、通勤・通学にも便利な立地となっています。

福住通2丁目周辺の参考坪単価は約94万円/坪とされており、実際の市場では坪単価110万～122万円前後で取引されるケースも見られます。ただし、これは立地条件の良い土地を含めた目安であり、土地の面積や形状、接道条件、前面道路の幅員などによって売却価格は大きく変動します。

また、福住通2丁目は第一種住居地域を中心とした住宅地で、戸建住宅を建築しやすい住環境が整っています。坂道が比較的少なく、教育施設や生活施設も徒歩圏内にあるため、ファミリー層からの需要が安定していることも土地価格を支える要因の一つです。

土地を売却する際は、周辺の成約事例だけでなく、用途地域や建ぺい率・容積率、間口の広さなどを総合的に評価することが重要です。同じ福住通2丁目でも条件によって査定額が数百万円以上変わることもあるため、地域の市場に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。

2-3. 福住通3丁目

福住通3丁目は、阪急神戸線「王子公園駅」やJR神戸線「摩耶駅」が利用しやすい住宅エリアで、静かな住環境と生活利便性を兼ね備えた人気の街です。周辺にはスーパーや教育施設、公園などが点在し、子育て世帯からシニア世代まで幅広い層に支持されています。

福住通3丁目周辺の参考坪単価は約78万円/坪とされており、福住通1丁目・2丁目と比べるとやや手頃な価格帯ですが、駅への距離や道路条件の良い土地では、それ以上の価格で取引されるケースもあります。なお、この坪単価は周辺の公示地価などをもとに算出された参考価格であり、実際の売買価格とは異なる場合があります。

実際の査定価格は、土地面積や間口、接道条件、前面道路の幅員、用途地域、古家の有無などによって大きく変動します。同じ福住通3丁目でも、整形地や南向きの土地は評価が高くなる傾向があり、一方で旗竿地や狭小地は相場より低くなることがあります。

福住通3丁目で土地の売却を検討している場合は、周辺の成約事例だけでなく、最新の市場動向や買主ニーズを踏まえた査定を受けることが大切です。地域密着の不動産会社に相談することで、適正価格での売却につながりやすくなります。

2-4. 福住通4丁目

福住通4丁目は、阪急神戸線「王子公園駅」から徒歩約10分圏内に位置し、交通利便性と生活利便性を兼ね備えた人気の住宅エリアです。周辺にはコンビニエンスストアやベーカリー、スーパーなどの生活施設が充実しており、戸建住宅やマンション、店舗が混在する利便性の高い街並みが特徴です。

福住通4丁目周辺の参考坪単価は約104万円/坪とされており、福住通エリアの中でも比較的高い水準です。また、実際の市場では坪単価94万～117万円程度が一つの目安となっています。ただし、これらは参考価格であり、土地の形状や接道条件、前面道路の幅員、用途地域などによって実際の売却価格は大きく異なります。

福住通4丁目は近隣商業地域を中心としたエリアのため、住宅用地だけでなく店舗や事務所など幅広い用途で活用できる土地も多く見られます。そのため、収益物件用地や事業用地としての需要もあり、条件の良い土地は高値で取引される傾向があります。

土地を売却する際は、周辺の取引事例だけでなく、用途地域や建ぺい率・容積率、駅からの距離などを踏まえた査定が重要です。同じ福住通4丁目でも条件によって査定額が数百万円以上変わることもあるため、地域に詳しい不動産会社へ相談し、適正価格を把握したうえで売却活動を進めることをおすすめします。

2-5.福住通5丁目

福住通5丁目は、阪急神戸線「王子公園駅」から徒歩約10分圏内に位置し、摩耶商店街に隣接する利便性の高いエリアです。周辺には個人医院やクリニック、スーパー、飲食店、賃貸マンション、戸建住宅が立ち並び、生活しやすい住環境が整っています。駅へのアクセスも良好で、住宅地と商業エリアの利便性を兼ね備えた街として人気があります。

福住通5丁目周辺の参考坪単価は約104万円/坪とされており、実際の市場では坪単価100万円前後が一つの目安となります。ただし、土地の形状や面積、前面道路の幅員、接道状況、用途地域などによって価格は大きく変動するため、個別査定が重要です。

また、福住通5丁目は近隣商業地域を含むエリアが多く、住宅用地だけでなく店舗や事務所、収益物件用地としての需要もあります。そのため、交通量のある道路に面した土地や視認性の高い土地は、住宅用地以上の価格で取引されるケースも見られます。

福住通5丁目で土地の売却を検討する際は、周辺の成約事例だけでなく、用途地域や建ぺい率・容積率、建築条件の有無などを総合的に確認することが大切です。地域市場に精通した不動産会社へ相談することで、より適正な査定価格と売却戦略を立てることができます。

2-6. 福住通6丁目

福住通6丁目は、阪急神戸線「王子公園駅」から徒歩約5分という利便性の高い立地にあり、一戸建てやマンションが調和した落ち着いた住宅街です。スーパーや商店街、小学校などが徒歩圏内に揃っており、子育て世帯からシニア世代まで幅広い層に人気のエリアとなっています。駅から住宅地へ向かう途中には緩やかな坂がありますが、日常生活に必要な施設が充実していることも魅力です。

福住通6丁目周辺の参考坪単価は約84万円/坪とされており、福住通エリアでは中間的な価格帯に位置しています。実際の売買価格は、公示地価だけでなく土地面積や形状、前面道路の幅員、接道条件、用途地域などによって大きく異なります。

福住通6丁目は、第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域が混在しているため、住宅用地だけでなく、一部では店舗や共同住宅など幅広い土地活用が可能です。駅に近い整形地や南向きの土地は需要が高く、相場を上回る価格で成約するケースもあります。

土地を売却する際は、周辺の成約事例だけではなく、用途地域や建ぺい率・容積率、再建築の可否などを総合的に確認することが重要です。福住通6丁目は立地条件による価格差が大きいエリアのため、地域の売買実績が豊富な不動産会社へ査定を依頼し、適正な売却価格を把握したうえで販売活動を進めることをおすすめします。

2. 土地価格に影響するポイント

2-1.土地の形状・間口

2-2.接道条件

2-3.用途地域・建ぺい率・容積率

2-4.前面道路の幅員

3. 福住通で土地を高く売却するコツ

3-1.売却前に相場を把握する

3-2.複数の売却方法を比較する

3-3. 地域密着の不動産会社へ相談する

4.福住通の土地売却はマチ不動産へ

4-1. 地域密着だから分かる最新相場

4-2. 無料査定・売却相談受付中

5. よくある質問（FAQ）

• 福住通の土地価格は今後も上がりますか？
• 土地価格と公示地価の違いは？
• 土地を売却するベストなタイミングは？
• 査定だけでも依頼できますか？
• 古家付き土地でも売却できますか？

福住通の土地価格

福住通1丁目

阪急王子公園駅と阪急六甲駅の中間地点にある福住通1丁目

篠原公園が徒歩3分、グルメシティ灘店が徒歩3分と閑静な住宅地になります

JR摩耶駅、阪急王子公園駅と2路線を使うことができ、便利のいい立地条件になります

相場価格　　坪単価110万円～坪単価122万円 第一種住居地域（容積率200％・建蔽率60％）➡用途地域

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福住通2丁目

阪急神戸線の北側に位置します

見通しのいい道路があり、坂バスが運行している道路があります

通勤時間帯は車の往来が多く、通勤の方や上野中学の通学路にもなっています

相場価格　　坪単価110万円～坪単価122万円 第一種住居地域（容積率200％・建蔽率60％）➡用途地域

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福住通3丁目

妙貞寺を中心に周辺は商店も多く、接骨院、イタリア料理、珈琲豆焙煎専門店、お肉屋さん、居酒屋さんなど人気のお店も多くあります

コインパーキングも2か所あり便利がいいです

道路は路地から８mの幅員道路もあり、土地価格は幅があります

相場価格　　坪単価77万円～坪単価120万円 第一種住居地域（容積率200％・建蔽率60％）➡用途地域 近隣商業地域　（容積率300％・建蔽率80％）

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福住通4丁目

周辺で唯一のコンビニがあり、人気のパン屋さんがあります

少し、勾配がありますが気になるほどではありません

レジオン王子公園や戸建、個人商店があります

相場価格　坪単価94万円～坪単価117万円 近隣商業地域　（容積率300％・建蔽率80％）➡用途地域

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福住通5丁目

摩耶商店街の一角になります

個人医院や賃貸マンション、戸建てなどがあります

相場価格　坪単価101万円～坪単価万円 近隣商業地域　（容積率300％・建蔽率80％）➡用途地域

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福住通6丁目

福住通7丁目

福住通8丁目

土地の価格は4種類ある。実際に取引される金額は実勢価格

固定資産税評価額・路線価・公示地価・実勢価格の違いとは

土地価格がよくわからないという理由に土地価格は実際4種類あります

基準になる指標から土地価格を算出するにはそれぞれの価格についての計算式が異なります

実勢価格も相場の1.1％という事ではなく、時期や周辺の物件状況、日当たり、隣地との距離、接道道路の幅員などの要素によって1.2倍～1.3倍の誤差は必ずあります

実勢価格の目安 ＝ 公示地価（㎡単価）×1.1×面積
実勢価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
実勢価格の目安 ＝ 路線価（㎡単価）÷ 0.8 × 1.1 × 面積（㎡）

固定資産税評価額

固定資産税評価額は市町村が3年に一度見直し行います。毎年納める固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出に使われます。固定資産税評価額を知りたい場合は所有者に毎年届く、納税通知書を確認することや市町村役場で確認する事ができる固定資産課税台帳の閲覧、また、固定資産評価証明書を役所で取得する事ができます。取得するには申請書・本人確認書類（運転免許所・パスポート）・手数料が必要になります

路線価

相続税の基準となる土地価格の基準値。毎年1月1日の評価を毎年7月1日に発表される価格になります。不動産鑑定士など専門家による評価と税務署（国税庁）が定めます。地価公示価格の80％程度を目安にします。『財務基準書路線価、評価倍率表』で確認する事ができます

公示地価

1月1日の基準日の価格を毎年3月に国土交通省が公表しています。公示地価は公共用地の取得や金融機関の担保評価、企業の持っている土地の評価の基準として使われています。実際の取引の価格に一番近い数値になります
全国約2万6000箇所が調査地点になっています

国土交通省『国土交通省地価公示』で確認することができます

実勢価格

実際の取引価格。需要と供給の関係で決定されます

取引の目安は公示価格×1.1です

土地の査定金額が安すぎる

不動産屋の不動産査定はどうして大きくちがうのか？

不動産屋と呼ばれる業種の中でも仕事内容が大きく違います

• 不動産仲介
• 戸建ディベロッパー

で価格査定は違います

不動産仲介では基本的には実勢価格の査定になりますが、戸建ディベロッパーは路線価を基準にする事が多いようです

不動産を売却する場合に頭の片隅に入れておきたい知識です

査定金額を下げる為にマイナス要素を取り上げる

土地査定の場合どうしても売主に安く売却をしてもらうために土地のマイナス要素を強く話をする業者さんが非常に多いです

マイナス面もあればプラス面もありますので納得いく査定を受けてから売却を考えても遅くありません

土地売却は不透明なところをないようしたいところです

土地売却で注意したい事

最低3社に査定依頼がおすすめ

ほとんどの不動産会社での不動産査定は無料です

査定は３社以上に依頼することで土地の価格がわかってきます

唯一性の高い土地はプロでも価格を見誤ることはよくあることです

『え、そんなに高く売れてたの』『なかなか、売れない』などプロ同士の話でよくあることです

不動産の査定金額より大幅に高く売れるということはよくあることです

購入者が個人のお客様の場合はどうしてもこの土地がほしいという相場では判断できないことがよくあるからです

大手不動産による買取業者の紹介は特に注意！

大手不動産仲介で買取業者をお客様として紹介されるときは特に注意です

大手不動産会社の営業マンが懇意にしている買取業者を紹介されることがあります

紹介された買取業者はかなり買取価格が安い傾向があります

買取価格が安すぎないか他の不動産会社に査定のセカンドオピニオンがオススメです

譲渡所得税、譲渡住民税

特に注意したいのが税金です

購入価格より高く売却した場合に譲渡所得税、譲渡住民税がかかります

購入価格がわからない場合や相続した土地の場合は譲渡所得に対して95％に対して税率がかかってきます

短期譲渡所得　譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得　譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

境界を確認できる

土地取引において境界が確認できなく不明瞭である場合は価格が下がることも考えられます

境界のポイントをはっきりとさせる状態で一番高く買ってもらえるところに相談するようにします

土地を売却する上で知っているほうがいい知識

実測売買と公簿売買

実測売買もしくは公簿売買で取引されます

公簿売買・・・登記簿の公簿面積での取引・売主側の測量の費用が抑えられる
実測売買・・・測量で行った面積で取引

家を売るときに土地の測量図は必要？

古い時代に取引された土地は測量図がないものも多く、取引において売主が損をすることもよくあります

土地の境界が不明な土地・・・購入者が隣地トラブルに合う可能性もある
市街地で土地の評価が高い・・わずかな面積の違いで価格が大きく変わる

現在では測量機器の進歩で正確な測量が可能になってきました

不動産の売却において正確な面積は高く不動産売却するためにも必要になります

測量の費用の目安

	費用	期間
確定測量	約４０万円～８０万円	約３か月程度
現況測量	約１０万円～２０万円	約１週間程度

土地を売却する場合は土地のプロフェッショナルに相談

不動産屋がすべて土地のプロフェッショナルという訳ではない！

一般の方からみれば不動産屋はすべてプロフェッショナルと考えるのも不思議ではありません

実はそれぞれ得意不得意分野があり、土地のプロフェショナルという訳ではありません

間違って相談してしまうと安く取引されてしまう可能性があります

土地利用方法によって大きく価格は違う！

土地は経済活動、毎日の生活にはなくてはならないものです

場所によってはマンションが建築できないエリアもあれば、事業用不動産が建築できないエリアなどもあり土地利用方法はさまざまです

土地の利用価値によって大きく価格は変わります

土地利用に合わせた土地のプロフェッショナルに相談していただき、より高く評価される買主に橋渡しをするのが土地のプロフェッショナルになります

【当社でご提案して高く土地が売却できた例】
建築基準法の道路に面していなく売却をあきらめていた
形状が悪い土地をトランクルームとして高収益化
連棟住宅でなかなか売却できなかった
市街地調整区域での土地の売却
権利関係が複雑な不動産をまとめる